Россия, г. Воронеж
ул. Республиканская , д. 74а
Схема проезда
+7 (473) 260-20-24
пн.—пт. 09:00—18:00
сб. 10:00—16:00
Заказать обратный звонок
Заказать услугу on-line По всем вопросам:

Независимая оценка земли и построенного на ней

земля, поле, луг

Земля как предмет различных операций (и даже войн) присутствует в жизни человека тысячелетиями, поэтому нуждается, в том числе, и в правильном выяснении ее стоимости.

Независимая оценка земли, а также расположенных на ней зданий и сооружения является одним из видов профессиональной оценочной деятельности.

Далее пойдет речь о специфике проведения оценки каждого из этих объектов недвижимости, с указанием необходимых шагов оценщика и списков документов, что нужны ему в работе.

Оценка земли – комплекс интеллектуальной работы

Чтобы полностью разобраться в том, что такое независимая оценка земли, лучше всего рассмотреть эту тему по отдельным аспектам.

Особенности этого объекта для оценки

В отличие от других объектов недвижимости, землю характеризуют такие факторы, как:

  • она не имеет раз и навсегда установленной цели использования и может рассматриваться в сельскохозяйственных, строительных, промышленных и прочих целях, а также использоваться как частным образом, так и, условно говоря, публично;
  • она имеет статус природного ресурса со всеми вытекающими последствиями – закрепленными законодательно ограничениями на порядок использования, строительства и пр.;
  • ее качества (местоположение в первую очередь) прямо создают те или иные условия проживания или работы, а значит влияют на стоимость и всего имущественного комплекса, что располагается на ней;
  • земля всегда рассматривается в контексте того обстоятельства, что от нее зависят экологические стандарты не только применительно к ее владельцу или пользователю, но и для всех окружающих.

Все это обуславливает специфичность проведения такого вида оценки (к примеру, здесь не учитывается амортизация, как в случае, когда имеет место оценка зданий или сооружений).

Достигаемые цели и решаемые задачи

Главной целью этой оценки станет выяснение той реальной цены, что имеет участок земли, расположенный в заданном месте и имеющий ту или иную «корпоративную историю» – сервитуты, аресты судей и приставов, а также другие ограничения в отношении него.

Мотивы для оценивая земли могут быть различные, но есть ситуации когда этого невозможно избежать:

  • она станет залоговым имуществом;
  • ее нужно застраховать;
  • когда имеет место случай причинения вреда, а ее владельцу (или пользователю) необходимо самому определиться и убедить других в сумме реальных убытков;
  • когда земельным участком наполняется уставной фонд хозяйственного общества и формируется таким образом уставной капитал юридического лица;
  • необходимо провести земельный участок по бухгалтерскому балансу (как основные средства);
  • имеет место финансовая несостоятельность владельца, которым выступает хозяйствующий субъект (юридическое лицо или предприниматель), либо он проходит процедуру реорганизации или ликвидации;
  • если в ходе состязательного судебного процесса необходимо получить письменное доказательство, которое будет принято судом;

Кроме того, любые кредитные отношения с учреждениями банковской сферы также потребуют достоверных сведений о цене такое имущества заемщика, как земля.

Оценка сооружений, построенных на земле

В том случае, когда предстоит оценивать недвижимое имущество, которое располагается на каком-то конкретном участке, деятельность оценщика будет зависеть от непосредственного объекта, цену которому нужно определить.

Оценка коммерческой недвижимости

Сюда следует отнести такие объекты, как:

  • административные здания;
  • торгово-развлекательные комплексы;
  • магазины, предприятия общественного питания, рынки и др.;
  • выведенные из жилого фонда помещения, расположенные в многоквартирных домах;
  • складские помещения и пр.

Помимо общих целей (сделки, налоги, кредитование) в этом случае оценка служит необходимым инструментом для правильного формирования уставного фонда и распределения долей участников хозяйственного общества в уставном капитале.

При проведении такой оценки будут нужны:

  • документы, на которых основывается право собственности на объект недвижимости;
  • техническая документация на него;
  • информация по всем ограничениям, что распространяются на эту недвижимость (залог, арест и пр.);
  • вся договорная база по поводу нее (аренда, субаренда, разрешение на парковку, компенсационные выплаты и пр.);
  • правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором она расположена, а также картографическая экспликация;
  • сведения относительно обслуживающей инфраструктуры (водопровод, тепло/электросеть и пр.).

Этот список не является окончательным и подлежит корректированию в каждом конкретном случае.

Оценка неоконченного строительства

недостроенная недвижимость, дом, участок

Отечественный законодатель называет недвижимостью только те объекты строительства, которые прошли приемку государственной комиссией, приняты в эксплуатацию и оформлены в Росреестре.

Все иные сооружения и строения именуются на юридическом языке незавершенным строительством и правового статуса недвижимости не имеют. Однако, они также имеют свою стоимость, оценить которую нужно для того, чтобы:

  • принять такой объект на баланс и учитывать его как основные средства юридического лица;
  • определить его цену на определенный период времени;
  • предложить его в качестве объекта сделки;
  • решить его судьбу в целях правильного использования того участка земли, на котором он расположен.

При этом виде оценки количество необходимых документов прямо пропорционально степени готовности объекта. Понадобятся:

  • правоустанавливающие документы на землю;
  • строительная документация (утвержденный проект, разрешения, лимиты энергоресурсов и пр.);
  • акта о балансовой стоимости (в случае с юрлицом).

Определяющим фактором при проведении такого вида оценки будет определение степени выполнения строительных работ, что может потребовать привлечения к работе специалистов в области строительных экспертиз.

Оценка оконченного строительства

домик в деревне, законченное строительство, недвижимость

Отдельным видом объекта для оценки выступает завершенное строительство. Для того чтобы оценить его стоимость нужны будут:

  • государственное свидетельство о регистрации права на эту недвижимость и осуществление гражданско-правовых сделок с ней;
  • правоустанавливающие документы на землю под этим объектом (свидетельство Росреестра или арендный договор);
  • документальные ограничения на объект или земельный участок (залог, сервитут, судебный арест и пр.);
  • техническая документация на здание (экспликация и поэтажный план) и участок земли (кадастровый или ситуационный планы);
  • разрешительно-проектная документация на предполагаемую реконструкцию;
  • акт о стоимости объекта по балансу юридического лица;
  • расчет сумм, связанных с содержанием объекта – налоги, страховка, плата поставщикам ресурсов (энергия, вода и ее отведение, газ, тепло и пр.), вывоз мусора, охрана, уборка, сигнализация, лифтовое хозяйство, оплата технического и управленческого персонала;
  • документы на иное имущество, входящее в состав комплекса объекта недвижимости.

Обязанность предоставления всего этого «пула» документов лежит на том, кто инициирует проведение оценки (равно как и ответственность за их достоверность).

Таким образом, независимая оценка земли, а также иных объектов недвижимости, что располагаются на ней, является предпосылкой для многих юридически значимых действий и ее проведение компетентными специалистами позволяет решать многие практические задачи.

Читайте также: